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2020年3月郑州房地产市场分析

2020/04/28  郑州同峰地产顾问有限公司  浏览:   字号:T  |  T

内容摘要:3月份,郑州市商品住宅月度供应13.11万㎡,环比回升,同比下降71%。月度成交18.89万㎡,环比上升45%,同比下降90%;成交均价13371元/㎡,环比下降8%,同比上升30%。

  一、市场环境

  1、宏观市场环境

农用地转为建设用地审批权下放

  一、将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。
自本决定发布之日起,按照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第三款规定,对国务院批准土地利用总体规划的城市在建设用地规模范围内,按土地利用年度计划分批次将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的,国务院授权各省、自治区、直辖市人民政府批准;按照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第四款规定,对在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外,将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的,国务院授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。
  二、试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。
自本决定发布之日起,对《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第二款规定的永久基本农田转为建设用地审批事项,以及第四十六条第一款规定的永久基本农田、永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、其他土地超过七十公顷的土地征收审批事项,国务院委托部分试点省、自治区、直辖市人民政府批准。首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆,试点期限1年,具体实施方案由试点省份人民政府制订并报自然资源部备案。国务院将建立健全省级人民政府用地审批工作评价机制,根据各省、自治区、直辖市的土地管理水平综合评估结果,对试点省份进行动态调整,对连续排名靠后或考核不合格的试点省份,国务院将收回委托。
  三、有关要求:
  各省、自治区、直辖市人民政府要按照法律、行政法规和有关政策规定,严格审查把关,特别要严格审查涉及占用永久基本农田、生态保护红线、自然保护区的用地,切实保护耕地,节约集约用地,盘活存量土地,维护被征地农民合法权益,确保相关用地审批权“放得下、接得住、管得好”。各省、自治区、直辖市人民政府不得将承接的用地审批权进一步授权或委托。
自然资源部要加强对各省、自治区、直辖市人民政府用地审批工作的指导和服务,明确审批要求和标准,切实提高审批质量和效率;要采取“双随机、一公开”等方式,加强对用地审批情况的监督检查,发现违规问题及时督促纠正,重大问题及时向国务院报告。

同峰分析:

  在严格保护耕地、节约集约用地的前提下,进一步深化“放管服”改革,改革土地管理制度,赋予省级人民政府更大用地自主权。


3月份5年期以上LPR(4.75%)不变


  3月20日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布新一期贷款市场报价利率(LPR),1年期LPR为4.05%,5年期以上LPR为4.75%,均与上一期持平。尽管本轮5年期以上LPR报价未降,但不少业内人士表示目前实际已经处于降息周期,房贷利率不可能继续上涨,未来仍有下降空间。
同峰分析:
  金融监管机构对房地产金融政策表态未变,仍坚持“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的态度,房贷利率不可能持续上涨,会有下降空间。


170.85亿!2020年河南生态廊道建设大蓝图出炉


  3月12日上午10时,郑州惠济区花园口镇七堡村黄河大堤外侧,河南省沿黄生态廊道示范工程集中开工暨全省春季义务植树活动举行,今年我省沿黄生态建设任务单也随之公布。


  郑州花园口示范段,突出“流动地景、自然共生”,投资2.2亿元,在S312以南,惠济区六堡村至八堡村之间,面积约45.3万平方米,构建流动地景的骨架和自然森林群落,再现茂林修竹的沿黄景观,实现“走黄河生态绿道,品华夏文化风情,赏共生流动地景,圆中原林茂鸿梦”的愿景。
  开封新区示范段,突出“田园风光、三季有花”,投资1.8亿元,自西湖龙首起,沿西干渠向北,至黄河大堤,面积约90万平方米,打造菊花生产基地、水塘岸线、水源地保护区相统一的复合型生态廊道。
  开封黄河大堤示范段,突出“生态美景、文化传承”,投资4亿元,自黑岗口控导工程起,沿黄河大堤,至龙亭区陶庄村,面积约150万平方米,建设以文化为依托的复合型生态廊道。
  洛阳孟津示范段,突出“水天一色、河图之源”,投资2.5亿元,自黄河小浪底镇起,沿黄河大堤向东经白鹤镇至会盟镇,面积约1300万平方米,将小浪底飞瀑、龙马负图寺、汉光武帝陵等沿线景点串珠成线、连线成片,打造集生态保护、绿化种植、运动休闲等功能于一体的生态廊道。
  新乡平原示范段,突出“河滩共赏、大美田园”,投资17亿元,在黄河北岸、黄河大堤以南,面积1.26亿平方米,打造花园、菜园、果园为一体的复合型生态廊道。

同峰分析:
  此次廊道规划的出炉,对河南整体生态建设有着长足推广和促进作用,对各个区域的生态环境联系更加的紧密。

郑州3条地铁线同日开建


  郑州已经于3月21日启动地铁6号线一期、8号线一期、12号线一期建设工作。
  从目前公开的线路信息看,6号线连接郑州西南区域与东北区域,8号线连接郑州高新区与中牟,12号线连接郑东新区的龙子湖片区和经开区。


 


 
  3月21日,郑州地铁集团有限公司征迁工作部发布一则迁移绿化的公告。内容显示,“即日起”启动6号线一期、8号线一期、12号线一期建设工作。
  这三条地铁线路在郑东新区范围内设站20座,沿龙湖中环路、商都路、绿博大道、黄河南路及平安大道敷设,分别为小营站、农业东路站、郑大一附院(东区)站等。此外,公告内容显示,这三条线路将迁移郑东新区范围内的约3万株树木、65万平方米绿地。
  不过,根据项目建设工期,尽管“即日起”启动建设,12号线一期也得4年后建成,8号线一期需要5年,6号线一期长达6年。
同峰分析:
  地铁对城市的发展都有着举足轻重的作用,不仅仅可以加速城市的快速发展,对道路压力的缓解也有着明显的作用。


重磅!2020中国房地产开发企业500强发布,豫企表现不俗!


  3月18日,2020中国房地产500强测评成果发布会举行,“2020中国房地产开发企业500强”、“500强房企首选供应商服务商品牌”等系列测评榜单揭晓。2020中国房地产500强榜单前三强仍由恒大、碧桂园、万科占据。其中,恒大集团继续位列榜首,碧桂园、万科分列榜单第二、三位。融创、中海、保利、龙湖、新城、华润、富力分列四到十位。河南本土房企中,正商、建业、鑫苑、康桥等入围前百强;绿都、信友、亚新、和昌、正弘、星联芒果、浩创、永威、美景、昌建、振兴、名门、同信、亚星、豫发、中晟、朗悦、盛润、裕华、永恒、新东润、天伦、常绿、新田、中益等入围五百强。

同峰分析:
  随着房地产存量市场的到来,存量资产精细化管理的时代正式开启。相对于过去主要依靠房地产买卖溢价获利,在重运营、重管理的存量时代,企业盈利很大一部分将来自于资产增值所带来的回报。

  二、土地市场

  1、土地市场综述

  2020年3月,根据中国指数研究院300城市土地市场交易报告,受新冠疫情影响,供求两同比缩水,收金总额较去年同期减少近一成,楼面均价同比上涨。一线城市供求量同比走低,但均价、溢价率及出让全总均有所上涨:二线城市各项供求指标均较去年同期缩水;三四线城市土地供求量变化较小,成文接面均价同比增加逾一成。3月,全国土地供应量同比增加,但因疫情影响,土地供应节奏仍较为缓慢,整体出让总金额环比减少。

  2、郑州土地市场

  郑州市本月供应3宗用地,其中住宅用地2宗,合计172.18亩,计容总建面43.43万㎡;商业1宗,合计28.88亩,计容总建面10.65万㎡。

  郑州市本月成交土地13宗,合计616亩,计容建面82.83万方。住宅用地6宗,共453亩;商业用地7宗,共163亩。(全为郑东新区开发用地)

  三、楼市数据

  1、商品住宅市场——供销量回升,价格略降

  3月份,郑州市商品住宅月度供应13.11万㎡,环比回升,同比下降71%;主要供应项目有管城区的融创城、惠济区的谦祥福晟兴隆城等项目。月度成交18.89万㎡,环比上升45%,同比下降90%;成交均价13371元/㎡,环比下降8%,同比上升30%。

  截至2020年3月底商品住宅市场整体库存量1006.11万㎡,库存量较上月有所下降。按照郑州市2019年下半年以来月均106.38万㎡的去化速度计算,去化周期为9.46月,去化周期合理。

  2  、商品纯住宅——供应量销售量上升

  2020年3月份郑州纯住宅市场供需差额为5.76万㎡,呈现供不应求态势。本月商品纯住宅供应量为13.11万㎡,环比回升,同比下降71%;本月纯住宅市场成交总面积为18.87万㎡,环比上升45%,同比下降88%;本月纯住宅成交均价13372元/㎡,环比下降8%,同比上升19%。

  3、商业市场——供应量回升,销售量下降,价格微涨

  2020年3月份郑州商业市场供应为0.12万㎡,环比回升(2月份供应量为0),同比下降76%;成交量为0.34万㎡,环比下降39%,同比下降95%。本月商业成交主要集中在管城区,成交面积为0.1万㎡。本月商业均价为15763元/㎡,环比微涨2%,同比下降4%。

  4、办公市场——供应量持平,成交量上升

  3月份,郑州市办公物业供应面积0万㎡,同比下降100%;成交量为1.08万㎡,成交均价11095元/㎡,环比上涨4%,同比下降18%。本月办公成交主要集中在郑东新区,成交面积为0.39万㎡。

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