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2019年1月份郑州市房地产市场分析

2019/02/27  郑州同峰地产顾问有限公司  浏览:   字号:T  |  T

内容摘要:1月份,郑州市商品住宅月度供应108.77万㎡,环比下降59%,同比上升70%;月度成交82.07万㎡,环比下降46%,同比下降4%;成交均价13116元/㎡,环比下降9%,同比上升6%。

一、市场环境

1、全国

突发!央行降准释放1.5万亿资金!

    1月4日晚间,央行网站公布重磅消息:为进一步支持实体经济发展,优化流动性结构,降低融资成本,中国人民银行决定下调金融机构存款准备金率1个百分点。

    此次降准将释放资金约1.5万亿元,加上即将开展的定向中期借贷便利操作和普惠金融定向降准动态考核所释放的资金,再考虑今年一季度到期的中期借贷便利不再续做的因素后,净释放长期资金约8000亿元。另一边,截止到1月4日,全国包括广州、菏泽、太原、青岛等在内的八个城市,在半个月内陆续出现楼市政策疑似“松绑”的迹象。

    同峰分析:
    央行降准的目的很明确,要加大宏观政策逆周期调节的力度,为的是保证市场的流动性,支持民营企业和小微企业融资,目的绝不是楼市、股市。但难免,最后获益的依然肯定有楼市。不管是降准,还是楼市调控放松,对于购房者来说买房这件事情,最好的时机永远都是现在!

2018年商品房销售面积创历史记录 两年库存少1.8亿平方米

    1月21日,国家统计局发布2018年全年全国房地产开发投资和销售情况。2018年1~12月,全国房地产开发投资120264亿元,比上年增长9.5%,增速比1-11月份回落0.2个百分点,比上年同期提高2.5个百分点。其中,住宅投资85192亿元,增长13.4%,比1-11月份回落0.2个百分点,比上年提高4个百分点。

    国家统计局数据显示,2018年末,商品房待售面积52414万平方米,比11月末减少214万平方米,比上年末减少6510万平方米。其中,住宅待售面积比11月末减少393万平方米,办公楼待售面积增加93万平方米,商业营业用房待售面积减少166万平方米。

    同峰分析:
    总体上说,2018年基本上进入到了去库存的尾声阶段,很多城市库存到了所谓“跌无可跌”的状态,后续依然会有继续反弹的可能。这也是第10个月出现跌幅收窄的态势,信号意义很强。到了2019年随着供应项目增多和销售数据相对下滑,类似待售面积数据有望见底反弹。

2、郑州

州农业路大桥完成主体施工 预计今年4月将具备通车条件

    从郑州农业路快速通道中铁大桥局项目部获悉,1月25日,随着农业路大桥的最后一根斜拉索挂设到位,农业路快速通道工程的全线控制性工程——农业路大桥主体施工至此全部完成。接下来将进入桥面附属工程施工,预计今年4月将具备通车条件。

    同峰分析:
    预计到2019年4月下旬,整个农业路大桥施工结束,可全面开放交通,届时,农业路高架东西方向也将全部贯通。农业路大桥建成通车后,也将成为郑州北部地标性建筑。

2018年郑州商品房销售近20万套 五个区破2万套

    2018年1-12月份,郑州市区新建商品房共计销售199205套,其中郑东新区新建商品房销售高达36469套,位列第一位;在统计的9个区域中,其中有5个区域新建商品房销量突破20000+套,除郑东新区外,分别是二七区(26801套)、管城区(24979套)、金水区(24018套)、高新区(21963套)、中原区(20456套);距离郑州市中心最远的上街区销售最少,达到6541套。

    同峰分析:
    2018年下半年获取的土地在2019年入市,因为这部分土地的地价低于2017年,所以在入市的时候,价格会相对比之前的项目要低,这样就会拉低均价。从今年四季度开始,原来受价格限制的高价房源放开网签,这样会平衡掉这个价格,维持市场上整体稳定的一个价格。

二、土地市场

    1、土地市场综述

    2019年1月,中国指数研究院300城市土地市场交易报告显示,1月份全国土地市场整体供应环比降逾三成,较去年同期小幅上涨,宅地供应量较上月降近四成。

    2、郑州土地市场

    郑州市本月供应:10宗用地,其中住宅用地9宗,合计515.32亩,计容总建面100.37万㎡。商服用地1宗,合计30.09亩,计容总建面8.02万㎡。郑州市本月成交:18宗土地,合计1118.9亩,计容建面228.05万方。住宅用地14宗,共1036.63亩,商服用地4宗,共82.27亩。

    其中二七区成交2宗,79.86亩,计容建面19.38万方;高新区成交2宗,118.24亩,计容建面18.34万方;管城区成交3宗,58.56亩,计容建面14.11万方;惠济区成交1宗,13.23亩,计容建面3.7万方;金水区成交4宗(1宗流拍),348.9亩,计容建面75.95万方;经开区成交2宗,214.62亩,计容建面31.73万方;郑东新区成交1宗,49.57亩,计容建面5.62万方;中原区成交3宗,235.92亩,计容建面59.22万方。

三、楼市数据

    1、商品住宅市场——供应量销售量均下降

    1月份,郑州市商品住宅月度供应108.77万㎡,环比下降59%,同比上升70%;月度成交82.07万㎡,环比下降46%,同比下降4%;成交均价13116元/㎡,环比下降9%,同比上升6%。

    截至2019年1月底商品住宅市场整体库存量909.56万㎡,库存量较上月有所上升。按照郑州市2018年以来月均88.62万㎡的去化速度计算,去化周期为10.26月,去化周期合理。

    2、商品纯住宅——供应量销售量均下降

    2019年1月份郑州纯住宅市场供需差额为26.75万㎡,呈现供大于求态势。本月商品纯住宅供应量为108.77万㎡,环比下降59%,同比上升70%;本月纯住宅市场成交总面积为82.02万㎡,环比下降46%,同比下降4%;本月纯住宅成交均13122元/㎡,环比下降9%,同比上升6%。

    3、商业市场——供销量均下降

    2019年1月份郑州商业市场供应为16.23万㎡,环比下降45%,同比上升402%;成交量为5.52万㎡,环比上升13%,同比上升2%,呈现供大于求的状态。本月商业均价为15446元/㎡,环比下降10%,同比下降15%。

    4、办公市场——供应下降,成交小幅上涨

    1月份,郑州市办公物业供应面积14.3万㎡;月内去化11.99万㎡,环比上升28%,同比上升2%。办公物业月内成交均价13546元/㎡,环比上升4%,同比上升4%。

    1月份,郑州市办公用房供应量上升,处于供大于求的态势。截止到2019年1月底,郑州市办公用房库存量为217.46万㎡,按照2018年以来月均10.54万㎡的去化速度计算,消化当前库存需约20.63个月,去化周期略高。

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